ในที่สุดประเด็นหนึ่งที่จุดกระแสความคิดเห็นในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยคือ เรื่องของ “สิทธิ์เช่าที่ดินของต่างชาติ” เมื่อต้นปี 2569 ทั้ง 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์หลักของไทย ได้แก่ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมอาคารชุดไทย และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ได้เข้าหารือในอธิบดีกรมที่ดิน เพื่อเสนอขอปลดล็อกทรัพย์อิงสิทธิ์จาก 30 ปี เป็น 60 ปี
📚 ทรัพย์อิงสิทธิ์คืออะไร? ทำไมถึงสำคัญ?
ก่อนจะวิเคราะห์ประเด็นนี้ ต้องเข้าใจก่อนว่า “ทรัพย์อิงสิทธิ์” (ตาม พรบ.ทรัพย์อิงสิทธิ์ พ.ศ. 2562) คือสิทธิการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องถือกรรมสิทธิ์ มีลักษณะคล้ายการเช่าระยะยาวที่มีความมั่นคงกว่า แต่จดทะเบียนกับกรมที่ดิน ทำให้ตรวจสอบได้ และใช้เป็นหลักประกันสินเชื่อได้ ปัจจุบัน พรบ.ทรัพย์อิงสิทธิ์กำหนดระยะเวลาสูงสุดไว้ที่ 30 ปี ซึ่ง 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์เสนอขอให้แก้ไขเป็น 60 ปี
พูดง่ายๆ คือต้องการให้ต่างชาติ “ใช้บ้าน” ได้นานขึ้น โดยที่ดินยังเป็นของคนไทยตลอดไป
🌏 ไทยอยู่ตรงไหนเมื่อเทียบกับประเทศเพื่อนบ้าน?
ประเทศ | ระยะเวลาเช่าสูงสุด | สิติดาวเด่น? | หมายเหตุ |
ไทย (ปัจจุบัน) | 30 ปี | ― | ต่ำสุดในภูมิภาค |
ไทย (ถ้าผ่าน) | 60 ปี | ★ | ข้อเสนอใหม่ |
มาเลเซีย | 99 ปี | ★★ | ดึงดูดนักลงทุนสูง |
อินโดนีเซีย | 70-80 ปี | ★★ | เปิดกว้างกว่าไทย |
เวียดนาม | 50-70 ปี | ★★ | ตลาดเติบโตเร็ว |
ฟิลิปปินส์ | 25 ปี (ต่อได้) | ★ | เงื่อนไขต่างจากไทย |
จากตารางจะเห็นชัดว่า ปัจจุบันไทยด้อยที่สุดในภูมิภาคเมื่อเทียบกับนานาชาติ แม้ข้อเสนอ 60 ปียังจะสั้นกว่าเพื่อนบ้านอย่างมาเลเซีย แต่ 3 สมาคมมองว่าไทยยังมีแต้มต่อสำคัญอย่างอื่นที่ประเทศคู่แข่งทดแทนไม่ได้อย่าง เช่น ค่าครองชีพที่แข่งขัน โครงสร้างพื้นฐานที่ดี และคุณภาพชีวิต
📋 ข้อเสนอหลัก 2 ข้อของ 3 สมาคม
นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร แผงข้อเสนอสำคัญ 2 ข้อดังนี้
1. ขอขยายเวลา “ทรัพย์อิงสิทธิ์” จาก 30 เป็น 60 ปี เพื่อรองรับวงรอสินเชื่อ 2 รุ่น และสร้างความเชื่อมั่นให้นักลงทุนและสถาบันการเงิน
2. ปรับลดขนาดที่ดินขั้นต่ำสำหรับโครงการจัดสรร เพื่อให้คนรุ่นใหม่และครอบครัวใหม่สามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยใกล้เมืองได้
⚖️ ดีหรือเสีย?
✅ ข้อดี — ผู้สนับสนุนมองอย่างไร? | ⚠️ ข้อกังวล — ฝ่ายค้านมองอย่างไร? |
• ดึงนักลงทุนต่างชาติแบบ Real Demand • รายได้ภาษี เข้ารัฐเต็มเม็ด • แก้ปัญหานอมินีคนไทยให้ต่างชาติ • เจ้าของที่ดินไทยยังคุมอำนาจอยู่ • กระตุ้นความเชื่อมั่นในตลาดอสังหาฯ | • อาจผลักดันราคาที่ดิน เป็นผลเสียต่อคนไทยรายกลาง • การกำกับดูแลยังต้องอาศัยกลไกเฉพาะที่รัดกุม • สังคมยังกังวลความเป็นอยู่ อาจเป็นแรงต้านทางการเมือง • ยังสั้นกว่าเพื่อนบ้านส่วนใหญ่ |
🎯 สรุป: สมดุลระหว่าง “ดึงดูด” กับ “รักษา”
ข้อเสนอ 60 ปีของ 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นการหาจุดสมดุลระหว่าง 2 เป้าหมายที่ขัดแย้งกันมาโดยตลอด คือ หนึ่ง“ดึงดูดเงินลงทุนจากต่างชาติ” และสอง“รักษาอำนาจที่ดินไว้ในมือคนไทย” โดยป้องกันด้วยโมเดล “เช่า 30 ต่อได้ 30 ปี”
ปลายทางนี้ยังอยู่ในขั้นตอนรับฟังความเห็นจากกรมที่ดินและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง หากผ่าน ไทยอาจได้จับเงินลงทุนจากต่างชาติได้เพิ่มขึ้นโดยไม่ต้อง “ขายชาติ”
แท็ก: อสังหาริมทรัพย์ | เช่าที่ดิน | พรบ.ทรัพย์อิงสิทธิ์ | นโยบายอสังหาฯ | กรมที่ดิน | ต่างชาติ
ที่มา: Bangkok Biz News / MGR Online / กรมที่ดิน / TCIJTHAI
