การทำนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยถูกควบคุมอย่างเข้มงวด สัญญาใดๆ ที่ทำกันเองโดยไม่มีพนักงานเจ้าหน้าที่รับรองจะถือว่าเป็นโมฆะ
1. กฎระเบียบการจดทะเบียนที่ต้องปฏิบัติ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สัญญาใดๆ ที่เกี่ยวกับการขาย การจำนอง หรือการสร้างภาระผูกพันในที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน
หากคุณทำสัญญาขายฝากกันเองที่สำนักงานทนายความแต่ไม่ไปสลักหลังโฉนดที่สำนักงานที่ดิน สัญญานั้นจะไม่เกิดการโอนกรรมสิทธิ์ และสิทธิ์ในการไถ่ถอนของคุณอาจไม่ได้รับความคุ้มครองหากมีการโอนทรัพย์สินไปให้บุคคลที่สาม
2. พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝาก พ.ศ. 2562 กฎหมายฉบับนี้ออกมาเพื่อป้องกันไม่ให้ผู้ขายฝากถูกเอาเปรียบ โดยมีสาระสำคัญคือ:
การแจ้งเตือน: ผู้ซื้อฝากต้องส่งหนังสือแจ้งเตือนการไถ่ถอนล่วงหน้า 3-6 เดือนก่อนหมดสัญญา หากไม่แจ้ง กฎหมายจะขยายระยะเวลาไถ่ถอนให้อีก 6 เดือนโดยอัตโนมัติ
เพดานผลประโยชน์: ผลประโยชน์ตอบแทนจากการขายฝากต้องไม่เกิน 15% ต่อปี เพื่อให้เท่าเทียมกับดอกเบี้ยเงินกู้ตามกฎหมาย
3. บทบาทของสำนักงานวางทรัพย์ ความเสี่ยงหนึ่งของการขายฝากคือ "ผู้ซื้อฝากหนีหน้า" เมื่อใกล้ถึงกำหนดไถ่ถอน เพราะต้องการให้ที่ดินหลุดเป็นของตน
ทางแก้: กฎหมายอนุญาตให้ผู้ขายฝากนำเงินค่าไถ่ถอนไปมอบไว้ที่ สำนักงานวางทรัพย์ กรมบังคับคดี เมื่อวางทรัพย์แล้ว กฎหมายถือว่าการไถ่ถอนสำเร็จทันที กรรมสิทธิ์จะกลับมาเป็นของคุณโดยไม่ต้องรอความยินยอมจากผู้ซื้อฝาก
