เมื่อต้องการเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์เป็นทุน เจ้าของที่ดินในประเทศไทยต้องเผชิญกับทางเลือกทางกฎหมายสองทางที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิงภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แม้ทั้งสองวิธีจะใช้ทรัพย์สินค้ำประกันเหมือนกัน แต่โครงสร้างทางกฎหมายมีผลต่อสิทธิ์ของคุณต่างกันมาก
1. ธรรมชาติทางกฎหมายของสัญญา
การจำนอง คือสัญญาประกันหนี้ คุณบอกเจ้าหนี้ว่า "ถ้าฉันไม่คืนเงิน คุณมีสิทธิ์ฟ้องร้องและเอาที่ดินนี้ไปขายเพื่อใช้หนี้" โดยที่คุณยังเป็นเจ้าของตามกฎหมายตลอดระยะเวลาสัญญา
ในทางกลับกัน การขายฝาก คือสัญญาซื้อขายรูปแบบหนึ่ง ซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะโอนไปยังผู้ซื้อทันทีที่จดทะเบียน แต่คุณมีสิทธิ์ "ไถ่ถอน" หรือซื้อคืนได้ตามราคาและเวลาที่ตกลงกันไว้
หัวข้อเปรียบเทียบ | การจำนอง | การขายฝาก |
นิยามทางกฎหมาย | การประกันการชำระหนี้ด้วยทรัพย์สิน | การซื้อขายที่มีเงื่อนไขให้ไถ่คืนได้ |
กรรมสิทธิ์ (ชื่อในโฉนด) | ยังเป็นของผู้จำนอง (เจ้าของเดิม) | โอนเป็นของผู้ซื้อฝากทันที (โดยระบุสิทธิ์ไถ่ถอน) |
สิทธิ์ในการครอบครอง | เจ้าของเดิมมีสิทธิ์เต็มที่ในการใช้ประโยชน์ | ผู้ซื้อฝากเป็นเจ้าของ แต่ส่วนใหญ่อนุญาตให้ผู้ขายอยู่ต่อได้ |
การบังคับคดี | ต้องฟ้องศาลและขายทอดตลาด | ทรัพย์สินตกเป็นของผู้ซื้อเด็ดขาดหากไม่ไถ่คืนตามกำหนด |
เพดานดอกเบี้ย/ผลประโยชน์ | ไม่เกิน 15% ต่อปี | ผลประโยชน์ตอบแทนรวมไม่เกิน 15% ต่อปี |
2. ความเสี่ยงและมาตรการป้องกัน
ความเสี่ยงของการ ขายฝาก สูงกว่าการจำนองมากสำหรับฝ่ายผู้ขาย เนื่องจากกรรมสิทธิ์โอนไปแล้ว หากคุณพลาดกำหนดวันไถ่ถอนแม้เพียงวันเดียว ทรัพย์สินจะหลุดเป็นของผู้ซื้อทันทีโดยไม่ต้องผ่านกระบวนการศาลหรือการประมูลขายทอดตลาด
3. การตัดสินใจเลือกที่ถูกต้อง
การจำนอง: เหมาะสำหรับการกู้เงินระยะยาวกับสถาบันการเงิน มีความคุ้มครองทางกฎหมายสูง แต่ขั้นตอนการอนุมัติเข้มงวดและใช้เวลานาน
การขายฝาก: มักใช้ในตลาดการเงินนอกระบบหรือนักลงทุนรายย่อย เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการเงินด่วนและมีแผนการนำเงินมาไถ่ถอนคืนที่ชัดเจนในระยะสั้น (1-3 ปี)
