การประเมินราคาทรัพย์สินและความพร้อมด้านเอกสาร

เพื่อให้ได้รับข้อเสนอที่ดีที่สุดสำหรับการจำนองหรือการขายฝาก คุณต้องเตรียมทรัพย์สินให้เหมือนเป็นสินค้าเกรดพรีเมียม

1. ปัจจัยที่ส่งผลต่อการประเมินราคา นักประเมินมืออาชีพใช้เกณฑ์หลายอย่างในการกำหนดอัตราส่วนวงเงินต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV):

• การเปรียบเทียบตลาด: ตรวจสอบราคาซื้อขายจริงของที่ดินข้างเคียงในรัศมี 2 กิโลเมตร ย้อนหลัง 6 เดือน

• โครงสร้างพื้นฐาน: ที่ดินติดถนนสาธารณะจะมีมูลค่าสูงกว่าที่ดินติดถนนส่วนบุคคลหรือที่ดินภาระจำยอมอย่างเห็นได้ชัด

• ข้อจำกัดทางกฎหมาย: ทรัพย์สินที่มีคดีความค้างคาหรือมีปัญหาแนวเขตทับซ้อน จะถูกหักมูลค่าประเมินลง 30-50%

2. รายการเอกสารที่ต้องใช้ เตรียมเอกสารเหล่านี้ให้พร้อมเพื่อไม่ให้เสียเวลาที่สำนักงานที่ดิน:

• โฉนดที่ดินฉบับจริง (น.ส. 4 จ.): ต้องเป็นครุฑแดงเท่านั้น

• เอกสารตัวตน: บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านตัวจริง

• หนังสือยินยอมคู่สมรส: หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมีคู่สมรส ต้องมีหนังสือยินยอมแม้ชื่อในโฉนดจะมีเพียงคนเดียวก็ตาม

• ใบอนุญาตก่อสร้าง: หากมีสิ่งปลูกสร้าง เอกสารนี้จะช่วยยืนยันมูลค่าของบ้านที่เพิ่มขึ้นจากตัวที่ดิน

3. การวางแผนภาษีและค่าใช้จ่าย

• การจำนอง: ค่าธรรมเนียมประมาณ 1% ของวงเงินจำนอง

• การขายฝาก: มีค่าใช้จ่ายสูงกว่าเพราะถือเป็นการซื้อขาย ประกอบด้วย ค่าธรรมเนียมการโอน 2%, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (หากถือครองไม่ถึง 5 ปี)

• ข้อแนะนำ: ควรตกลงกันให้ชัดเจนว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนใดก่อนไปถึงสำนักงานที่ดิน เพื่อป้องกันการตกลงกันไม่ได้ในภายหลัง