เพื่อให้ได้รับข้อเสนอที่ดีที่สุดสำหรับการจำนองหรือการขายฝาก คุณต้องเตรียมทรัพย์สินให้เหมือนเป็นสินค้าเกรดพรีเมียม
1. ปัจจัยที่ส่งผลต่อการประเมินราคา นักประเมินมืออาชีพใช้เกณฑ์หลายอย่างในการกำหนดอัตราส่วนวงเงินต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV):
การเปรียบเทียบตลาด: ตรวจสอบราคาซื้อขายจริงของที่ดินข้างเคียงในรัศมี 2 กิโลเมตร ย้อนหลัง 6 เดือน
โครงสร้างพื้นฐาน: ที่ดินติดถนนสาธารณะจะมีมูลค่าสูงกว่าที่ดินติดถนนส่วนบุคคลหรือที่ดินภาระจำยอมอย่างเห็นได้ชัด
ข้อจำกัดทางกฎหมาย: ทรัพย์สินที่มีคดีความค้างคาหรือมีปัญหาแนวเขตทับซ้อน จะถูกหักมูลค่าประเมินลง 30-50%
2. รายการเอกสารที่ต้องใช้ เตรียมเอกสารเหล่านี้ให้พร้อมเพื่อไม่ให้เสียเวลาที่สำนักงานที่ดิน:
โฉนดที่ดินฉบับจริง (น.ส. 4 จ.): ต้องเป็นครุฑแดงเท่านั้น
เอกสารตัวตน: บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านตัวจริง
หนังสือยินยอมคู่สมรส: หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมีคู่สมรส ต้องมีหนังสือยินยอมแม้ชื่อในโฉนดจะมีเพียงคนเดียวก็ตาม
ใบอนุญาตก่อสร้าง: หากมีสิ่งปลูกสร้าง เอกสารนี้จะช่วยยืนยันมูลค่าของบ้านที่เพิ่มขึ้นจากตัวที่ดิน
3. การวางแผนภาษีและค่าใช้จ่าย
การจำนอง: ค่าธรรมเนียมประมาณ 1% ของวงเงินจำนอง
การขายฝาก: มีค่าใช้จ่ายสูงกว่าเพราะถือเป็นการซื้อขาย ประกอบด้วย ค่าธรรมเนียมการโอน 2%, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (หากถือครองไม่ถึง 5 ปี)
ข้อแนะนำ: ควรตกลงกันให้ชัดเจนว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนใดก่อนไปถึงสำนักงานที่ดิน เพื่อป้องกันการตกลงกันไม่ได้ในภายหลัง
